ПРО СОГЛАСОВАНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ КВАРТИРЫ В СТАРОМ ФОНДЕ

И нет, это не один из тысячи скучных текстов, изобилующих юридической лексикой.
А реальные советы, примеры и вдохновение для фанатов истории и владельцев старинных квартир.

К вопросу перепланировки можно подойти стандартно, а можно - как фанат истории.

Рассказываем про замурованные окна, комнаты и другие секреты:

1

Что учесть перед узакониванием перепланировки в старом фонде?

Стандартный список:

Начнем все-таки с базы.
В целом, правила такие же, как для любого жилого дома. Несущие стены не трогаем, а не несущие можно двигать, Мокрые зоны только в разрешенных местах, которые зависят от планировок соседей снизу и сверху.

А подвох как обычно в деталях:

  • За время существования дома законы по которым можно сделать перепланировку много раз менялись. Были периоды когда их не соблюдали совсем. Поэтому на бумаге планировки и расположение труб в квартирах сверху и снизу могут отличаться от реальности. Это как накладывает ограничения, так и даёт пространство для манёвра. У нас были случаи, когда мы согласовывали планировки разом на трех этажах, чтобы реализовать задуманное.

  • Выделенная электрическая мощность в старых домах, особенно в квартирах с газовыми колонками может быть недостаточной, для бойлера и других современных приборов. На практике это значит, что вам придется выбирать: включить фен или чайник. Поэтому придётся согласовывать увеличение мощности. О том, есть ли такая возможность лучше узнать до решительных действий с газовыми колонками.

  • Для переноса газовых труб и газовой колонки нужен отдельный газовый проект. Наличие в квартире газовой колонки накладывает определенные ограничения на будущую планировку. Колонке нужен выход в специальный дымоход. Так же вы не сможете спрятать газовые трубы в короб или стены. Все это нужно учитывать в будущем дизайн проекте.

  • Если дом является объектом культурного наследия, то на согласование уйдет больше времени. К ремонту в таком доме предъявляется гораздо больше требований по сохранению исторических элементов. Лепнина, окна, печь и прочие старинные элементы и их состояние - теперь официально под вашим присмотром.

В реальности каждым из этих пунктов занимаются разные организации.
Что приводит к большим сюрпризам на этапе реализации.

Чтобы такого не случилось в наших проектах, мы сами разом согласуем перепланировку, газовый проект, увеличение мощности и все необходимые изменения.
На этом основании рисуем дизайн проект.

Квартира в доме-памятнике

Эта квартира досталась нам после неудачной попытки демонтажа. Проблемы начались даже не от того, что работы были начаты в доме-музее без согласованной перепланировки (что странно, хотя уж точно не нам осуждать), а после того, как работники умудрились несколько раз провалиться к соседям в процессе работ.

Нам удалось восстановить перекрытия, согласовать планировку и не довести дело до суда. Но повторять этот трюк не рекомендуем.
2

Что проверить перед перепланировкой, чтобы не кусать локти после ремонта?

Вариант для любителей старых квартир:

Внимательно посмотрите на планировку, которую вам выдали при покупке квартиры.
По нашей статистике, 7 из 10 квартир в дореволюционных домах имеют отличия.

  • Посчитайте количество окон. На планировке их может быть больше — это самое распространённое отличие.

  • Осмотрите подозрительные ниши. В них или в стене напротив может быть спрятана анфиладная дверь между комнатами.

  • И более редкий случай, но в нашей практике были и такие. Тщательно перемерьте стены: существенные отличия — не всегда показатель чьей-то криворукости. Часть вашей квартиры может быть просто замурована за простенком.

Если что-то из этого отражено на реальной планировке, можно смело раскрыть дверной или оконный проём.
Мы назвали это "анфиладные окна"
Тот случай, когда очертания дополнительного окна были на существующем плане. Вид из нового окна смотрит прямо в окна своей же квартиры. Это не задумка архитектора, а последствия соединения двух зданий между собой.

Еще совсем недавно вместо гостиной там была одна из комнат коммунальной квартиры. Разумеется, жильцам быстро надоело быть живым телевизором для соседей, которые готовят суп.
Поэтому проем заложили изнутри, а при реставрации фасада спрятали и снаружи.
3

Используем не только действующий план квартиры.

Алгоритм действий для настоящих фанатов истории:
Дополнительных окон, дверей или дымоходов может и не быть на действующих планах.
Но будут знаки:

  • неравномерное расположение окон на фасаде;
  • отличающаяся от основной кладка кирпича в форме проёмов;
  • нелогичные выступы странной формы;
  • углубления в полу от печей.

Согласовать найденный дымоход, а тем более оконные проёмы, если их нет на современных планах, сложно, но возможно.
Это требует тщательной работы с архивными документами.
Мы также используем планировки квартир соседей и штампы на кирпичах, чтобы определить дату замуровывания.
Два замурованных окна
Наша любимая история
Во время ремонта хозяин квартиры увидел свой дом в чёрно-белом фильме 1920 года!
На кадрах был замечен краешек окна, которого не существовало ни в реальности, ни на текущем плане.
После недолгих раскопок мы обнаружили эти замурованные окна в стене, но не нашли ни одной архивной планировки с ними. Зато отыскали письма студентов, которые жили в этой квартире в том же 1920 году и просили о деньгах и кирпичах для закладки этих окон. Также провели экспертизу заложенных проёмов и, конечно, использовали кадры из того самого фильма.

Это позволило согласовать новый облик дома и укрепить стены при создании новых проёмов. Теперь в квартире на два огромных окна больше.
Назад
На главную
Дальше
Как мы воплощаем наши проекты